Купить недвижимость в Черногории

Зимовка в теплых краях на доходы от сдачи в аренду квартиры в Москве: еще возможна, но не так расслаблено

Во времена сильного рубля многие москвичи стали уезжать на зиму в теплые страны. На доходы от сдачи в аренду обычной московской квартиры можно было снимать жилье где-нибудь у моря, и еще оставалось на жизнь. Сейчас возможностей куда меньше, однако люди все еще уезжают зимовать в теплые края. Редакция IRN.RU разобралась, как это можно сделать и с какими трудностями сталкиваются москвичи, решившиеся на зимний переезд.

Скидка за срок

По данным компании «Инком-Недвижимость», однокомнатную квартиру экономкласса в Москве можно сдать в среднем за 26 000 – 34 000 рублей в месяц в зависимости от района, за «двушку» можно выручить 33 000 – 41 000 рублей в месяц, а собственники трехкомнатных квартир могут рассчитывать на 38 000 – 53 000 рублей.

Однако для того, чтобы сдать в аренду квартиру меньше, чем на год, придется дать скидку. «Однушка» в Павшинской Пойме стоит в районе 30 000, мы сдаем за 25 000 рублей – потому что на короткий срок и с кошкой», — рассказывает фотограф Юрий Ким-Серебряков, который с 2007 года уезжает зимовать на несколько месяцев.

«Арендные ставки квартир, сдающихся на короткий срок – до 11 месяцев – снижаются по принципу: меньше срок найма – больше дисконт, — говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». — Если жилплощадь сдается на полтора месяца, ценовой минус составит 30% по сравнению долгосрочной арендой, на три месяца – 15-20%, на более долгий период – около 10%». Таким образом, при расчете собственных сил нужно учитывать, что доход от аренды будет чуть ниже средних ставок.

Что доступно

По словам главного редактора и сооснователя портала о путешествиях Perito-Burrito Александра Воробьева, наиболее популярны для зимовки у россиян недорогие южные направления, такие как Юго-Восточная Азия, Индия, Черногория и Грузия. Во всех вполне можно позволить себе жилье на доходы от сдачи в аренду обычной московской квартиры. Юрий Ким-Серебряков утверждает, что во всех странах, где ему приходилось зимовать (Таиланд, Малайзия, Индия, Филиппины, Непал, Камбоджа), обычно удавалось уложиться в 15 000 – 20 000 рублей в месяц за съемное жилье.

Например, по цене московской «однушки» ($350 – 450 c учетом скидки за небольшой срок) в Таиланде можно снять апартаменты в современном охраняемом кондоминиуме со всеми удобствами: бассейном, тренажерным залом, кондиционером и быстрым интернетом. Правда, такое жилье будет расположено далеко от моря. «Мы снимаем однокомнатные апартаменты в центре острова Пхукет за $300, — рассказывает фотограф Илья Опенько. — Мне удобно жить там, поскольку выезжать на съемки приходится во все части острова. Рядом с морем минимальная стоимость будет около $400 за домик в деревне без охраны и особых удобств – с очень медленным интернетом или вовсе без него, часто без кондиционера».

Минимальная стоимость жилья составляет около $150 в месяц – за такой же домик, но на удалении от моря в центре острова. «Очень современные апартаменты у моря в навороченном кондоминиуме обходились моим знакомым в $2000 в месяц», — отмечает Илья Опенько. На такое жилье простой московской квартиры точно не хватит.

На Гоа за $300-500 можно снять небольшой одноэтажный дом, часть дома или меблированную квартиру. Кроме того, много доступных вариантов там, где зимой несезон. Например, в Черногории зимой достаточно тепло, но купаться нельзя. «За 370 евро мы снимали двухэтажную часть дома с двумя санузлами и террасой, — рассказывает Александр Воробьев. — Потом в самый разгар несезона мы переехали в отличную квартиру, которую снимали всего за 200 евро (без учета коммунальных платежей и интернета, которые тоже набегали в примерно 60 евро). При этом за 200 евро нам предлагали варианты в десятки раз хуже и по локации, и по качеству».

Стоимость жизни

Таким образом, сдав скромную московскую «однушку», все еще можно снять вполне достойное жилье в теплых странах, а если выбирать самые доступные варианты, то останется еще небольшой запас. Обладатели двух- ($500 – 600) и трехкомнатных ($600 – 750) квартир могут рассчитывать на хорошее жилье и часть денег останется на жизнь.

Однако полностью обеспечить проживание за границей тяжело даже тем, кто сдает большие квартиры, по крайней мере если ехать парой. Конечно, затраты везде разные. «Самая дорогая зимовка у нас была примерно $8500, самая дешевая — $3500. Это на три-четыре месяца, включая вообще все — от билетов до сувениров», — подсчитал Юрий Ким-Серебряков.

«Помимо аренды жилья в месяц у нас уходит $100 на аренду скутера и $600-700 на остальные траты на двоих. Это без особого шика, но без сильной экономии на еде и развлечениях: обычно готовим сами, но также ходим в кафе, иногда – в бары выпить и развлечься», — рассказывает Илья Опенько. Еще приходится каждые три месяца продлевать визу, а для этого нужно выехать из Таиланда – а это билеты на самолет, отель, визовый сбор. На все уходит $600 – 650 за двоих.

Александр Воробьев с женой тратили в Черногории около $800 евро в месяц, при том что им удалось объездить за это время все Балканы: «Но постоянно были непредвиденные расходы: то надо было купить зимнюю резину, то слетать в Москву на свадьбу сестры, то приезжали друзья или родственники». Обязательным дополнительным расходом в Черногории является туристический налог за каждый день нахождения в стране. Допустим, в Будве он составляет евро в день, в Херцег-Нови – чуть меньше.

Нужна работа

Юрий Ким-Серебряков с женой откладывают деньги в течение года, чтобы спокойно отдохнуть три-четыре месяца. Александр Воробьев с Еленой, пока жили в Черногории, подрабатывали на фрилансе. А Илья Опенько работает на Пхукете фотографом: в основном на частных съемках отдыхающих и иногда с заказами на съемки от журналов и брендов. Его девушка Виктория Гасанова занимается обработкой и ретушью фотографий.

«У нас в принципе нет «подушки» из квартиры, которую мы могли бы сдавать, поэтому мы полностью живем на Пхукете благодаря работе, — рассказывает Илья. — Могу сказать, что не знаю ни одного из зимующих, который бы все время просто отдыхал. Кто-то занимается фрилансом, кто-то устраивается на работу здесь, кто-то работает удаленно. Знаю одну женщину, которая живет здесь и работает на удаленке главным бухгалтером: каждый день с 9 до 18 по московскому времени она работает за компьютером на московскую компанию».

Тем, кто планирует работать во время зимовки, стоит внимательно изучить местное законодательство. Так, на Пхукете есть список запрещенных для иностранцев профессий. «Например, фотографом я работаю, по сути, нелегально, — признается Илья Опенько. — В любой момент меня могут оштрафовать или даже депортировать за то, что я составляю конкуренцию местным. Особенно тяжело частным мастерам – допустим, по маникюру. Здесь высока конкуренция, поэтому местные девушки могут сообщить в компетентные органы, что этим занимается нелегал. Даже гидами не могут быть иностранцы. При этом их нанимают тайские турфирмы – им нужен, допустим, русскоговорящий экскурсовод, а среди тайцев нет знающий русский язык. Но все равно нанятые гиды, по сути, находятся на правах гастарбайтера-нелегала».

В других странах ситуация с заработком зачастую не лучше. «Работы в Черногории для россиян нет, — говорит Александр Воробьев. — Это ужасная ошибка тех, кто, приезжая в Черногорию в сезон, видит, что в городе не хватает крафтового бара или доставки пиццы. Если этого нет, значит, этим здесь никто не будет пользоваться, это аксиома и ее надо принять, она испробована десятками и сотнями наших соотечественников. Те же, кто работает в Черногории, глубоко интегрированы в местную культурную жизнь: туризм, перевозки и юридическое сопровождение — самые основные ниши, которые уже давно заняты и поделены».

Таким образом, с падением курса рубля эпоха зимовок в теплых краях не прошла. Но теперь это уже не просто отдых на ренту: нужны или накопления, или другой доход.

От первого лица

Александр и Елена, основатели портала о путешествиях Perito Burrito
Мы уехали в Черногорию осенью 2015 года. В конце лета мы уволились с работ (я из Madrobots, Лена из журнала Interview), покатались по России (Алтай/Байкал) и решили взять паузу, потому что работа занимала 90% нашего бодрствования. Часто мы просто встречались на нашей станции метро в 9-10 вечера, брали бутылку вина, выпивали ее и ложились спать, чтобы на утро разойтись по работам. Такой вариант нам очень надоел, и мы решились на радикальное изменение жизни.

Мы сдавали однокомнатную квартиру в Москве в 5-7 минутах неспешного шага от метро «Фонвизинская» (тогда еще не открытого). Московская квартира была с хорошим ремонтом и в отличном доме: 16 этажей, чистый подъезд и очень активная главная по подъезду, которая к тому же была нашей соседкой. Мы сдавали наше жилье за 30 000 – 33 000 рублей знакомым нашей подруги. Для них важна была локация недалеко от родителей. Плюс мы сдавали студию в Петербурге, которая тоже приносила около 20 000 рублей в месяц. Итого доход с аренды составлял около 50 тысяч рублей в месяц.

В Херцег-Нови мы приехали в начале октября 2015 года без предварительной договоренности о долгосрочной аренде: просто сняли жилье через Airbnb на неделю и стали рассматривать варианты. Вариантов было море: от пристройки к дому старичков на первой линии до модных апартаментов с консьержем где-то на холме. На каждый следующий вариант мы смотрели как на «этот точно наш», приходили вечером домой и понимали, что он ужасный. В итоге нам подвернулась удача – часть дома, которой владели люди из Владивостока. Они жили в Черногории уже больше 10 лет всей семьей: за 370 евро мы сняли двухэтажную часть дома на холме в 15 минутах от пляжа. Наша часть была абсолютно новой, в ней никто не жил до нас. Всего подъездов-квартир в доме было три, в одной постоянно никто не жил, а в другой жил пожилой серб с русской женой и бандитом-котом.

В феврале 2016 года, когда наши накопления стали потихоньку заканчиваться, а ходить в гору нам надоело, мы переехали в Будву. Там мы нашли апартаменты в новом доме за смешные 200 евро с отличным интернетом, удобной планировкой, новой мебелью и сантехникой. За эту же сумму нам предлагали квартиры со стариковским ремонтом и дальше от центра – это была форменная удача. Мы счастливо прожили там еще три месяца и уехали в Белград в тот самый момент, когда на пляже Будвы заработали дискотеки и стало невозможно спать, а в соседние квартиры стали въезжать неадекватные англичане, которые пили, кричали и громко сношались круглосуточно.

Мы уезжали из России на пике «дорогого» евро в 80 и даже 90 рублей, поэтому пересчет на текущий евро не до конца актуален, мы отдавали за аренду примерно ту же сумму, что получали за сдачу московской квартиры. Жили на накопления от двух работ – мы начали собирать деньги на переезд где-то в конце 2014 – начале 2015 года. Также у нас оставались небольшие фрилансы, которые приносили 10 000 – 20 000 рублей в месяц.

Жизнь в Черногории недорогая: бутылка вина от местной винодельни – 3-5 евро, сезонные овощи стоят дешевле, чем в России, на рынках все свежее, а в супермаркетах присутствуют все основные продукты. Небольшие проблемы начнутся, когда вы задумаете найти что-то необычное, но для этого легко (при наличии шенгенской визы) отправиться в супермаркет соседнего Дубровника. То же самое касается и шопинга. В Черногории на момент нашего проживания был один полноценный торговый центр, и тот в Подгорице – безликой столице.

За время проживания, до мая 2016 года, мы неплохо объездили весь регион: Албанию, Македонию, Сербию, Косово и север Греции, посетили кинофестиваль Kustendorf, который организовывает Эмир Кустурица, посмотрели выступление Стивена Патрика Моррисси в баскетбольном зале Скопье и Beach Slang в Загребе. Мы учили язык и к отъезду из Черногории и Сербии мы могли сносно объясниться на границе и в ресторане.
 

Илья (фотограф) и Виктория (занимается обработкой и ретушью фотографий)
Мы уезжаем на зиму в Таиланд на остров Пхукет уже четвертый сезон. Обычно мы улетаем примерно в октябре, а возвращаемся в апреле или мае. Первый раз мы поехали в Таиланд по совету друга и с тех пор ездим каждый год. Нам нравится страна: хороший климат, дружелюбные и ненавязчивые люди, кухня, невысокая стоимость жизни, много фруктов. К тому же мы здесь уже обосновались: знаем, как снимать жилье, как искать заказы на фотосъемку и в целом знакомы с нюансами жизни.

Мы из Санкт-Петербурга, и там у нас нет квартиры, которую мы могли бы сдавать в аренду. Поэтому мы обеспечиваем себя только с того, что зарабатываем на фотосъемках. Выходит в среднем около $2000 в месяц – это больше, чем нам удается заработать в России, при этом на $1000 тут можно абсолютно расслаблено жить. То есть для нас зимовка – это возможность заработать в приятном климате.

Времени на отдых и развлечения почти не остается: выбираемся на пляж позагорать и искупаться один-два раза в месяц. И большинство зимующих живут так. Самый лучший и безопасный вариант – фриланс на Россию и другие страны. Как я уже говорил, здесь большинство профессий закрыто для иностранцев. Можно открыть свой бизнес, но работать в нем тоже должны тайцы. Поэтому я зарабатываю фотографией на свой страх и риск.

Иногда не хватает общения, привычной еды, каких-то развлечений. Например, нам нравится крафтовое пиво, но рядом долгое время не было ни одного крафтового бара. Этой зимой открылся первый, уже выбрались его посмотреть.
 

Юрий и Ирина, фотографы
Мы уезжаем на зимовки с 2007 года. Обычно уезжаем на три-четыре месяца. Или пока в Москве не потеплеет. Или пока заказов не насыплется. Или пока не надоест. Или пока деньги не кончатся. По-разному. Ездим в разные места: Таиланд, Малайзия, Индия, Филиппины, Непал, Камбоджа и т.д. Впрочем, мы часто не сидим на одном месте, а перемещаемся в процессе. Поэтому у нас бывают трипы Таиланд — Малайзия — Филиппины или Индия — Италия — Словения — Хорватия. В этот раз едем в Таиланд, сначала на небольшие острова Ко-Мук и Ко-Краданг, потом в провинцию Краби, а потом — сами еще не знаем, у нас нет четкого планирования.

Сейчас сдаем «однушку» за 25 тысяч, в Павшинской Пойме. До того было много съемных, которые мы пересдавали с разрешения хозяев. Кошка – главный собеседователь нанимателей. Сдаем только тем, к кому она отнесется благосклонно! Стоимость аренды там, где зимуем – очень разная. Это сильно зависит от страны и от срока. Отель в Европе на сутки и квартира в Непале на месяц – очень большая разница по цене за день. Но в среднем получается где-то 15 000 – 20 000 рублей в месяц. Мы не соотносим затраты на жилье со сдачей московской квартиры. Но даже если что-то и остается, то жить на это невозможно после 14-го года.

Мы оба фотографы, но мы на зимовке отдыхаем. Я за все эти годы раза два или три снимал на зимовках за деньги – когда уж очень просили. Ну, еще однажды статьи писал, по четыре штуки в месяц – за небольшие деньги, просто ради собственного развлечения.

Купить недвижимость в Черногории

Скромное обаяние периферии: можно ли заработать на инвестициях в недвижимость Венгрии, Турции и Греции?

Хитами отпускного сезона 2017 можно назвать Будапешт, Стамбул и остров Корфу. На какие объекты стоит обратить внимание? Способны ли вложения в жилой сектор Венгрии, Турции и Греции оправдать себя и принести инвестору достойную прибыль? Ответы на эти и другие вопросы читайте в данной статье.

Наравне с классикой европейских курортных направлений вроде Испании, Италии или Черногории, которые каждый сезон принимают огромное количество туристов, последнее время серьезным спросом пользуются Будапешт, Стамбул и греческий остров Корфу, готовые составить конкуренцию корифеям отпускных будней.

 

Будапешт

Цены в Будапеште за последние несколько лет росли быстрее, чем в любой другой стране ЕС: например, в районе Пешт в период с 2013 по 2016 годы стоимость жилья подскочила чуть больше, чем вдвое, что связано в том числе и с возможностью получать ВНЖ в обмен на инвестиции в государственные ценные бумаги на сумму от 250 тысяч евро в рамках госпрограммы, которая вскоре закрылась. Несмотря на то, что для получения ВНЖ в ЕС покупка недвижимости не требовалась, так называемый «золотой парашют» для зарубежных инвесторов весьма ощутимо повлиял на будапештский рынок. Оказалось, что инвесторы, получив разрешение на проживание в стране, готовы покупать местную недвижимость, помогая стимулировать продажи на столичном рынке.

В 2016 году цены на недвижимость в Будапеште выросли более чем на 18%, дойдя до отметки, превышающей 470 тыс. форинтов (примерно 1550 евро) за кв. м. Серьезный годовой рост продемонстрировала самая дорогая часть Будапешта — центр города (V район), а также районы I (район Королевского замка в Буде), VII (Эржебетварош), VIII (Иожефварош)  и X (Кёбаня),  где цены увеличились как минимум на 26% по сравнению с предыдущим годом.

Кроме того, цены растут еще и благодаря дисбалансу предложения и спроса. На фоне дефицита кадров из строительной отрасли, связанного с эмиграцией венгерских рабочих в Австрию и Германию, жилой фонд города не способен удовлетворить растущий спрос. Помимо этого, проблемой строительного сектора становится тот факт, что вторичный рынок здесь гораздо популярнее первичного и застройщикам приходится идти на компромисс, предлагая покупателям новостроек различные бонусы, такие как пятипроцентная скидка на НДС, который в Венгрии сегодня достигает 27%.

Сегодня стоимость квадратного метра в Будапеште еще выше: в сентябре 2017 года средняя цена в жилом секторе Венгерской столицы достигла 560 тысяч форинтов (порядка 1800 евро) за кв. м.

Однако в Будапеште цены в жилом секторе довольно сильно зависят от местоположения жилья и наличия необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Тем более, что на столичном рынке активно наблюдается тренд «инфраструктуризации», когда благодаря строительству объектов инфраструктуры цены на недвижимость в прилегающих районах начинают идти вверх. Особенно это было заметно в период активной постройки линии метрополитена M4. С 2013 по 2015 год цены на недвижимость начали расти вокруг каждой построенной станции метро. В 2015 и 2016 годах ситуация повторилась: цены в районах практически около каждой новой станции метро поднялись минимум на 15%.

При средней доходности жилья в Будапеште в размере 4,7% годовых инвестиционный потенциал местных объектов продолжает привлекать желающих вложить средства в недвижимость Буды и Пешта. И, выбирая вариант для инвестиций в столице Венгрии, стоит делать ставку на месторасположение и близость к существующей или строящийся станции метрополитена.

 

Стамбул

Несмотря на бережное почитание традиций и богатую историю, Стамбул остается одним из самых современных городов, ставшим 13-м в мире по количеству проживающих там миллиардеров.

Однако цены на местное жилье по карману не только обладателям миллиардного состояния: хотя средняя стоимость недвижимости в Стамбуле за последние пять лет выросла более чем на 20%, сегодня средняя цена за квадратный метр не превышает 8 тыс. турецких лир (2 тыс. евро). 

Тем временем город продолжает развиваться: к 2018 году застройщики планируют выпустить в одном из районов – Кадыкёй (Kadıköy) как минимум 50 тысяч новых проектов.

При этом дефицита спроса здесь не наблюдается. Стамбул является самым популярным регионом Турции по количеству приобретаемого жилья и регулярно лидирует в секторе продаж: в августе 2017 года доля проданной недвижимости в столице составила более 15% от общего объема предложения жилья в стране.

Здесь же активнее всего ведут себя инвесторы. В прошлом году иностранные инвесторы приобрели более 18 тысяч объектов недвижимости по всей Турции, и больше всего именно в Стамбуле. Основными приоритетами для инвесторов в недвижимость Стамбула является близость к историческим и туристическим объектам вроде Большого базара, знаменитой Голубой мечети (Султанахмет) или Галатской башни, близость к объектам инфраструктуры, будь то магазины или больницы, а также к морю.

Основными покупателями активов в Стамбуле сегодня являются не только граждане Саудовской Аравии, ОАЭ, Кувейта, Ирака и Ирана, но и те инвесторы, чьи бюджеты привязаны к американской валюте. Недавнее повышение курса доллара США против турецкой лиры оказалось иностранным инвесторам только на руку. Москвичи Евгений Б. и Александр П., которые планировали вложить свои долларовые накопления в недвижимость, приобрели однотипные двухкомнатные квартиры в Стамбуле с разницей лишь во времени: Евгений купил объект до сентября 2016 года, а Александр — после. В результате Александр заплатил примерно на 20% меньше, сыграв на курсе валют, благодаря которому «двушка» в Стамбуле, стоившая $100 тысяч, подешевела как минимум на $25 тысяч.

Александру повезло дважды: в конце февраля турецкие власти приняли закон об отмене 18% НДС для зарубежных покупателей местной недвижимости, и итоговая цена объекта сократилась еще больше.

Однако россияне по-прежнему с опаской смотрят в сторону турецкого рынка, поскольку многих пугает нестабильная политическая обстановка и высокая вероятность террористических угроз: за последние пару лет в городе было совершено как минимум восемь терактов. Поэтому на 100% отдыхающих в Стамбуле пока приходится порядка 5% инвесторов, рискнувших связаться с приобретением местного жилья. В итоге российские инвесторы стамбульским объектам с максимальной доходностью в 4,8% годовых зачастую предпочитают стабильные 3,5-4% в Старой Европе, где давно привыкли отдыхать сами.
 

Остров Корфу

Самый северный среди Ионических островов Керкира (он же Корфу) по-прежнему остается самым популярным туристическим направлением среди греческих островов. Ходовым товаром на острове считаются апартаменты и виллы, а одним из самых дорогостоящих направлений – Агиос Стефанос (Aghios Stephanos) и Палеокастрица (Paliokastritsa). Цены и спрос там выше, в том числе благодаря песчаным пляжам, которые на острове найти не так просто. Корфу не ощущает сильного влияния материковой Греции, переживающей кризис. Ровно как не ощущает миграционного кризиса, разворачивающегося в Средиземном море, — он не коснулся острова напрямую. С тех пор, как с 2009 года экономика Греции погрузилась в кризис, объем сделок с недвижимостью, особенно люксовой, конечно, упал. Цены тоже: с 2009 по 2013 год они опустились почти на 40%. Тем не менее на первой береговой линии падение оказалось не таким критичным.

В секторе аренды похожая ситуация. Чем ближе к морю, тем дороже заплатит арендатор, а стоимость ренты объектов, расположенных прямо на побережье, окажется на 35-45% выше средних.

Несмотря на то, что средняя цена квадратного метра здесь достигает 980 евро, доходность редко поднимается выше 3,5% годовых.

Кроме того, быстрые деньги – это не про Корфу. Сделки здесь совершаются очень основательно, а потенциальных квартиросъемщиков можно ждать годами. Основные проблемы островной Греции, с которыми приходится сталкиваться иностранным инвесторам, связаны с пробелами в земельном регистре. Из-за того, что полной его версии не существует, порой необходимо потратить довольно много времени на поиск важной информации, будь то претензии на наследство или легитимность ремонтных или строительных работ, проведенных бывшим владельцем. Поторопившись с приобретением, инвестор рискует столкнуться с рядом проблем, решить которые окажется не так просто. Существуют прецеденты, когда инвесторам даже приходилось судиться с местными властями. Например, один из инвесторов, вместо того чтобы сдавать свой объект в аренду, проводит все свободное время на судебных заседаниях, поскольку оказалось, что его объект находится на пересечении двух древних дорог, ставших частью исторического ландшафта. Именно поэтому многие покупатели недвижимости на Корфу уверены, что сделки здесь происходят исключительно «по любви»: собственники местного жилья предпочитают не искать арендаторов, а самостоятельно наслаждаться морем и солнцем вдали от суеты.

Жилая недвижимость в Стамбуле, Будапеште и на острове Корфу, куда ежегодно приезжают миллионы туристов со всего мира, вполне способна принести инвестору доходность в размере 4% годовых, но, рассматривая каждое из направлений, стоит учитывать все нюансы и грамотно выстраивать инвестиционную стратегию, обращая внимание на потенциальных арендаторов, уделяя внимание юридическим аспектам и чутко наблюдая за ситуацией в стране.

Купить недвижимость в Черногории

Недвижимость за рубежом: вид на жительство – капкан для инвестора

В мечтах о пересечении границ по велению души россияне порой рассматривают приобретение недвижимости как способ стать частью европейского сообщества. Среди потенциальных покупателей зарубежного жилья по-прежнему встречаются те, кто мечтает о получении вида на жительство в одной из европейских стран в качестве ключа, отпирающего замки на любой границе. «Золотые визы» и другие программы, гарантирующие получение ВНЖ или даже гражданства в обмен на приобретение зарубежного жилья, – нужна ли инвестору «смерть двух зайцев»? Гарантировать успех никто не может.

Золотая клетка

Некоторые страны готовы пойти на все ради восстановления инвестиционной привлекательности, в том числе заманить потенциальных покупателей недвижимости привлекательными, на первый взгляд, программами получения вида на жительство. Но, как показывает практика, вложенная в недвижимость сумма вовсе не гарантирует, что инвестор-иностранец сразу же превратится в европейского резидента. Например, в Португалии в начале наступившего года программа получения «золотой визы» оказалась фактически заморожена, в результате чего около 4000 международных инвесторов, купивших португальскую недвижимость в обмен на предоставление вида на жительство, оказались в бюрократической ловушке. Заявки на визы, которые принимаются от покупателей, готовых потратить на местную недвижимость как минимум 500 000 евро, обрабатываются со скоростью примерно по два запроса в день, а значит, потребуется не один год, чтобы ликвидировать «затор» в программе. Получателями почти 80% «золотых виз» в Португалии являются китайские инвесторы, многие из которых оказались в подвешенном состоянии: теперь им приходится каждые три месяца возвращаться обратно в Китай, чтобы не оказаться в числе португальских нелегалов.

Португалия – не единственная страна, где китайцы оказываются самыми активными покупателями недвижимости. Граждане Китая сегодня являются инвесторами номер один в Испании, Италии, на Мальте и даже в Латвии, где еще недавно главенствовали россияне. Последние сегодня все реже покупают недвижимость ради получения вида на жительство: по статистике компании Indriksons.ru, их число не превышает и 5%. И дело тут вовсе не в отсутствии средств. Спустя некоторое время российские инвесторы поняли, что подобные программы полностью оправдывают свое название: вид на жительство практически ничем не отличается от обычной шенгенской визы, но при этом действительно является «золотым». Учитывая, что минимальный порог для участия в инвестиционной программе получения ВНЖ в Европе колеблется от 250 000 евро в Латвии или Греции, 275 000-300 000 евро на Мальте, Кипре, в Италии, Болгарии и Черногории и до 500 000 евро в Португалии и Испании, вложение столь щедрых сумм в рынки со слабой экономикой не сулит устойчивой прибыли. Высокая безработица (от 10% в Латвии до 23% в Испании), скромный ежегодный рост ВВП, не превышающий 1%, постоянно растущий госдолг, который в некоторых случаях превышает 100% от ВВП страны, не дают арендному сектору развиваться и в результате лишают потенциальных арендодателей стабильного спроса среди арендаторов.

Кроме того, прибыль сокращают налоги. Приобретающего недвижимость в одной из зарубежных стран инвестора помимо единовременного налога (до 10%) и ежегодного муниципального (от 0,2% до 1,1%) ждут регулярные затраты на так называемый rental income, или налог на доход, получаемый в результате сдачи недвижимости в аренду. Ставка его в среднем варьируется от 13% до 24%. Приплюсуйте еще налог на прирост капитала в случае продажи недвижимости.

А если приобретенный по программе объект окажется неликвидным, инвестор будет похож на птицу, попавшую в золотую клетку, с дорогостоящей визой на руках и постоянными затратами на недвижимость, которая почти не приносит дохода.

Разделяй и властвуй

Диверсификация портфеля недаром является одной из приоритетных стратегий инвестирования в недвижимость: среди нескольких разных активов непременно найдутся те, что принесут прибыль. Даже если доходность окажется низкой, общая сумма в любом случае окажется выше, нежели прибыль от одного объекта. Такая логика применима и в случае с программами по получению вида на жительство. Зачастую инвестиционные программы подразумевают покупку жилой недвижимости в люксовом сегменте местного рынка недвижимости, которую сложно продать и еще сложнее сдавать в аренду. Мало того, что элитное жилье требует больших вложений, так и спрос на него заведомо ниже, нежели на объекты экономкласса. Но инвесторы, вместо того чтобы искать ликвидные варианты, нередко предпочитают приобретать дорогостоящие объекты, которые автоматически сделают покупателя участником программы по получению «золотой визы».

Москвич Георгий Д. поступил именно так. Он купил огромную двухэтажную квартиру в Валенсии, получил статус резидента Испании, однако сдать свой объект так и не смог. В Валенсии, где средняя арендная ставка реже поднимается выше 350-400 евро, квартира Георгия многим потенциальным арендаторам оказалась просто не по карману. Его соотечественник Петр С. из Сургута поступил мудрее: в той же Испании он приобрел сразу несколько квартир на общую сумму более 500 000 евро и стал не только обладателем вида на жительство, но и смог успешно сдать в аренду все свои объекты, получая хоть и небольшую, но стабильную прибавку к пенсии.

Но такая опция доступна отнюдь не в каждой стране. В Латвии, где еще пару лет назад инвесторы также могли «дробить» сумму инвестиционного порога, сегодня такой возможности нет. Согласно новым поправкам к закону об иммиграции, вступившим в силу в сентябре 2014 года, потенциальные покупатели жилья, рассчитывающие на ВНЖ, в рамках программы имеют право приобрести лишь один объект, минимальная стоимостью которого должна быть не менее 250 000 евро.

Хотя вид на жительство практически ничем не отличается от шенгенской визы, на деле безвизовая жизнь обойдется в несколько раз дороже. Помимо минимального порога, в рамках любой инвестиционной программы получения «золотой визы» покупателя ждут регулярные траты в виде налогов и расходов на содержание приобретенного жилья. Слабые рынки не гарантируют стабильной доходности, и подобные траты уже не окупятся.

Купить недвижимость в Черногории

За обычную квартиру в Европе можно купить хорошую в Москве

Когда цены на жилье были на пике, существовал шутливый совет, в котором была изрядная доля правды: «продай двушку в «хрущевке» и купи виллу на средиземноморском побережье». Однако на фоне падения национальной валюты и роста затрат на содержание зарубежной недвижимости это утверждение теряет актуальность. Редакция IRN.RU выяснила, спешат ли россияне избавиться от купленной когда-то зарубежной недвижимости и какие альтернативы им доступны в России.

Двукратное падение

В 2015 году россияне потратили на недвижимость за рубежом вдвое меньше денег, чем в 2014-м. По данным ЦБ РФ, наши соотечественники за прошлый год купили зарубежной недвижимости на $962 млн, а годом ранее – на $2 млрд.

Главная причина снижения интереса к заграничным метрам – падение курса рубля. «Значительная доля россиян, раздумывавших о покупке жилья за рубежом, хранила средства на рублевых депозитах. Следовательно, для таких потенциальных покупателей зарубежного жилья недвижимость по факту подорожала более чем в два раза», — объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

К тому же существенно подорожало содержание недвижимости в пересчете в рубли. «Сегодня люди не готовы отдавать внушительные суммы за обслуживание дома, где они проводят максимум один-два месяца в году», — утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, сказывается не только рост затрат, но и необходимость постоянных переводов средств за рубеж, которые сейчас находятся под пристальным вниманием.

В некоторых странах Европы, особенно тех, что находятся на пороге вступления в Евросоюз, ужесточается иммиграционное законодательство, что несет дополнительные сложности. По данным агентства недвижимости «Мезон», даже дружелюбная к россиянам Черногория теперь дает годовой вид на жительство только бизнесменам, а владельцы недвижимости могут рассчитывать лишь на туристическую визу. «К тому же многие потенциальные покупатели и собственники зарубежной недвижимости опасаются ужесточения санкций. Такие страхи испытывают не только чиновники и крупные бизнесмены, но и обычные покупатели, которые опасаются, например, введения выездных виз», — говорит ведущий специалист по зарубежной недвижимости агентства «Мезон» Ольга Гауке.

По словам Станислава Зингеля, сильнее всего спрос сократился на курортных направлениях «массового» спроса – Болгария, Испания, Черногория, Турция. В более дорогом сегменте, по данным Indriksons.ru, наиболее заметно упал спрос на недвижимость юга Франции. При этом спрос на коммерческую недвижимость, по словам экспертов, снизился менее значительно. «Жилые активы в инвестиционных портфелях активно вытесняют коммерческие, что логично: доходность первых (максимум 4-5% годовых) оказывается значительно ниже 8-10% годовых, которые предлагает коммерческий сектор», — отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.

Поэтому россияне все более осторожно подходят к решению о покупке зарубежной недвижимости. «В нашей практике были клиенты, которые до начала конфликта с Западом планировали купить апартаменты в Испании (в качестве курортной недвижимости), однако затем решили взять тайм-аут. Здесь большее влияние оказало ослабление рубля и снижение реальных доходов, чем санкции», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Возвращение

Тем не менее массового «обмена» имеющейся зарубежной недвижимости на российскую эксперты не наблюдают. «Я думаю, еще рано говорить о формировании явно выраженного тренда на продажу зарубежной недвижимости с целью приобрести российскую, — руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. — Сейчас люди, скорее, наблюдают за развитием политической и экономической ситуации. И еще вопрос – будут ли деньги, вырученные от вероятной реализации заграничной собственности, вложены в отечественную недвижимость».

Да и в целом россияне пока не спешат избавляться от зарубежных жилых активов. «Российские собственники иностранного жилья считают, что на фоне нестабильности российского рынка наличие зарубежного актива точно не будет лишним. Как уже было в 2009 году, продать свои объекты они решают лишь в том случае, если испытывают тяжелые финансовые трудности. Пока таких примеров немного, но ожидается, что в будущем их количество будет только расти», — говорит Игорь Индриксонс.

Однако отдельные случаи возвращение россиян отмечаются. Ольга Гауке (АН «Мезон») рассказала про человека, который 5 лет назад купил дом в Черногории с видом на море, а теперь продает его даже по более низкой цене, чтобы приобрести дом в Подмосковье.

В большей степени тенденцию к возвращению в Россию можно наблюдать на арендном рынке. «Это обычные люди, не миллионеры, которые сдавали московскую квартиру за 60 000 – 70 000 тысяч рублей при курсе доллара 30 руб. и уезжали за рубеж. Там они жили на деньги от аренды столичного жилья – порядка $2000, снимая недвижимость за $200-300. Когда курс доллара вырос, арендные платежи в валютном эквиваленте стали уменьшаться. Следовательно, люди поехали назад в Россию», — отмечает Сергей Цывин.

Еще одна категория «возвращенцев» — специалисты, ранее работавшие за рубежом. «В этом году в нашу компанию увеличилось количество заявок от тех, кто ранее работал за границей по контракту. Сегодня многие возвращаются на родину», — говорит Мария Литинецкая.

Выиграли те, кто купил до 2014 года

Между тем, из-за девальвации рубля и снижения стоимости российской недвижимости людям, имеющим зарубежное жилье, сейчас доступно немало интересных вариантов дома. Например, за деньги от продажи обычной «двушки» в спальном районе еще в 2013 году (порядка 200 000 евро) можно было купить дом в Испании или квартиру в Париже. Сейчас же владельцы такой зарубежной недвижимости, по данным квартирного калькулятора Metrinfo.ru, могут ее «поменять» на трехкомнатную квартиру в районе Крылатское или «двушку» недалеко от метро «Фрунзенская». А, например, вместо квартиры в районе Уимблдон в Лондоне, которую всего два года назад можно было купить по цене панельной «трешки» в спальном районе, сейчас можно приобрести трехкомнатную квартиру в центре Москвы.

Недвижимость в Московском регионе в евро, 2013 год Недвижимость за рубежом, 2013 – 2015 гг. Недвижимость в Московском регионе в евро, 2016 год
Участок без подряда с коммуникациями примерно в 90 км от Москвы размером 6 соток можно было купить за 700 000 рублей (около 17 000 евро) За 17 000 можно купить дом в 25 минутах езды от Варны (Болгария) Сейчас за этот бюджет в евро (около 1,3 млн рублей) можно купить студию площадью около 20 кв.м. в новом панельном доме в г. Электросталь. На первичном рынке доступны квартиры в среднем и дальнем Подмосковье, например, студия в ЖК «Лермонтовский» в Звенигороде.
За 1,2 млн рублей (почти 30 000 евро) были доступны комнаты в Подмосковье на среднем удалении от МКАД. В Бургасе (Болгария) 28 000 евро стоят полностью меблированные апартаменты площадью 45 кв.м. Сейчас в такой бюджет (28 000 евро, или 2,1 млн рублей) вписывается маленькая однокомнатная квартира в Апрелевке. На первичном рынке можно купить однокомнатную квартиру или студию в Щелковском районе (ЖК «Лукино-Варино»), Звнигороде (ЖК «Восточный берег») и других городах среднего Подмосковья.
В бюджет 2,5 млн рублей (около 60 000 евро) раньше вписывалась 30-метровая «однушка» в Электростали В Европе таких денег стоит квартира 22 кв. м в районе Прага-6 или 80-метровая квартира в восьмом районе Будапешта. В настоящее время за 60 000 (4,4 млн рублей) евро уже можно купить квартиру в Москве – например, маленькую «однушку» в Люблино. В Подмосковных новостройках в этом бюджете доступны уже двухкомнатные квартиры в ближнем поясе, а в Москве – студии, например, в ЖК «Эталон-Сити» (Бутово) или даже полноценные «однушки» (например, в ЖК «Ясный» недалеко от метро Домодедовская)
В пределах 3 млн рублей (70 000 евро) два года назад можно было купить однокомнатную квартиру около 30 кв.м в панельном доме в Видном. Примерно столько же (69 000 евро) стоит квартира площадью 59,65 кв.м в районе Лихтенберг в Берлине. Сейчас за 70 000 евро (5,2 млн рублей) можно купить малогабаритную «двушку» площадью 40 кв. м в старом панельном доме в районе Выхино-Жулебино. На первичном рынке доступны «однушки» в ЖК «Варшавская, 141»
За 4 млн рублей или чуть менее 100 000 евро можно было купить или продать однушку в панельном доме в Зеленограде. В Мадриде 97 000 евро стоит квартира площадью 55 кв.м Сейчас 100 000 евро – это уже более 7,4 млн рублей. Это стоимость двухкомнатной квартиры в панельном доме в районе Перово. Кроме того, в этот бюджет можно уложиться при покупке многих квартир комфорткласса на первичном рынке. Например, за 7,5 млн рублей можно купить полноценную однокомнатную квартиру в ЖК «Символ» от «Донстроя» в шаговой доступности от метро Римская.
Два года назад за 7,5 млн (180 000 евро) рублей можно было приобрести «двушку» площадью 40 кв.м в «хрущевке» в районах Зюзино и Нагорный. В Манчестере (Англия) столько стоит двухкомнатная квартира, площадью 60 кв.м Сейчас за 180 000 евро (13,3 млн рублей) можно купить хорошую «трешку на вторичном рынке площадью 80 кв.м. в районе Нагатинский Затон. На первичном рынке в этом бюджете предлагается очень много вариантов. Например, можно купить двухкомнатную квартиру в ЖК «Фили-град» (Фили) или трехкомнатную в ЖК «Среда» (Текстильщики).
В пределах 10 млн (почти 240 000 евро) 2 года назад стоила «двушка» площадью 55 кв.м в кирпичном доме в районе Отрадное или трехкомнатная квартира площадью 65 кв.м в панельном доме в районе Царицыно Стоимость квартиры в Париже площадью 62 кв. м сегодня равняется примерно 235 тысяч евро В Москве сейчас за эти деньги можно купить очень хорошую «трешку» недалеко от центра – например, в Беговом районе. На первичном рынке в этом бюджете доступны трехкомнатные квартиры в ЖК «Сердце столицы».
14 млн рублей (около 340 000 евро) в 2013 году стоила старая «трешка» площадью 70 кв.м в блочном доме в районе Аэропорт. В районе Уимблдон в Лондоне 340 000 евро стоит двухкомнатная площадью 45 метров. Такая же цена на «однушку» в самом центре Вены. Сейчас за 340 000 евро (более 25 млн рублей) в базе агентства недвижимости «Мезон» предлагается 3-комнатная квартира площадью 82 кв.м на Татарской улице в Замоскворечье. На Фрунзенской набережной можно купить 60-метровую «двушку» с дизайнерским ремонтом. На первичном рынке в этот бюджет укладывается квартира в премиальном доме «Дыхание» от ФСК «Лидер» в Тимирязевском районе.
За 20 млн рублей (чуть менее 500 000 евро) можно было купить трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м в сталинском доме в Пресненском районе. В Европе в этом бюджете предлагается немало квартир в Швейцарии – например, «двушка» площадью 64 кв. м в Берне стоит около 480 000 евро. На вторичном рынке Москвы сейчас выбор за 480 000 евро широк – это уже элитная недвижимость. На первичном рынке также за эти деньги можно купить «элитку» или «высокий» бизнес-класс. Например, квартиру в ЖК «Садовые кварталы» (ГК «Интеко»).

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», Indricsons.ru, агентства недвижимости «Мезон», «ИРН-Консалтинг»