Купить недвижимость в Черногории

Зарубежная недвижимость с гарантированной доходностью становится все популярнее у россиян

Международное агентство недвижимости Gordon Rock подготовило Аналитический отчет о структуре спроса россиян на жилую недвижимость за рубежом, приобретаемую в инвестиционных целях. Тенденция 2009 года, связанная с ростом доли инвестиционных сделок, совершаемых россиянами на рынке зарубежной недвижимости, сохранилась и в текущем году. Порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. При этом рейтинг популярности стран с точки зрения покупки недвижимости «для инвестиций» серьезно отличается от «привычного» рейтинга популярности стран с точки зрения покупки недвижимости «для жизни».

По оценкам Gordon Rock, основные причины приобретения зарубежной жилой недвижимости у покупателей из России:

  • недвижимость для отдыха (недвижимость на море, на горнолыжных и бальнео-курортах) — 40%
  • недвижимость для инвестиций — 25%
  • по семейным причинам (обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость) — 10%
  • получение вида на жительство (бизнес-иммиграция, получение мульти-визы) — 20%
  • другие причины — 5%

В отношении зарубежной жилой недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации:

  • приобретение недвижимости в расчете на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе
  • приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду

Безусловно, также имеет место и комбинация этих мотиваций, когда инвестор из России стремится приобрести недвижимость за рубежом, которая и приносит доход от сдачи в аренду, и обладает потенциалом роста стоимости в среднесрочной перспективе.

Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости ряда стран не могли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Можно констатировать, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние полтора года многократно выросли. Покупатели зарубежной жилой недвижимости «для инвестиций» все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость, т.е. на недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения стабильного и прогнозируемого дохода. Если 2-3 года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 40% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

Приобретение зарубежной жилой недвижимости в расчете на рост стоимости
На фоне мирового кризиса стоит отметить активность российских инвесторов на тех рынках недвижимости, которые, с одной стороны, подверглись серьезной коррекции, но с другой стороны, имеют перспективы к постепенному восстановлению в среднесрочной перспективе. Прежде всего, это рынки недвижимости Испании, США, Англии, Черногории, Латвии.

Мировой финансовый кризис вывел на рынок недвижимости ряда стран большое количество объектов, которые продаются с существенным дисконтом ввиду банковского обременения. Данной ситуацией воспользовались российские инвесторы, и уже с апреля 2009 года рынок залоговой недвижимости (distressed property), аукционной недвижимости и ипотечных закладных (mortgage notes) стал одним из популярных направлений инвестирования. При правильном подходе к данному инструменту инвестирования доходность по таким операциям может превышать 30% годовых.

Читайте также  Сегодня продать жилье в Египте можно лишь с дисконтом в 80%

Лидером по спросу на залоговую недвижимость является США — более 30% запросов. Следом идут Испания — 25% запросов, Латвия — 20%, Англия — 10%, Германия — 5%, остальные страны – 10%.

Приобретение зарубежной жилой недвижимости c гарантированной доходностью от сдачи в аренду

Инвестирование в buy-to-let («купить чтобы сдать») недвижимость, столь популярное у западных инвесторов, становится все более распространенной схемой инвестирования и у россиян. Существует два основных типа buy-to-let недвижимости:

  • rental guarantee — недвижимость с гарантированной доходностью от сдачи в аренду
    (в т.ч. leaseback-недвижимость, апарт-отели)
  • доходная недвижимость — недвижимость без гарантированной доходности
    (в т.ч. доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments)

В соответствии с Аналитическим отчетом Gordon Rock, рейтинг стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью (rental guarantee):

  • Франция — 30%
  • Кипр — 20%
  • Англия — 20%
  • Турция — 15%
  • остальные страны – 15%

Основными параметрами, характеризующими инвестиционную привлекательность недвижимости с гарантированной доходностью, являются:

  • срок, на который заключается договор гарантированной доходности
  • % гарантированного дохода
  • размер ипотечного кредита
  • % ставка по ипотечному кредиту

  срок гарантированной доходности % гарантированного дохода (max) размер ипотечного кредита (max) % ставка по ипотечному кредиту (min)
Франция 9 лет и более 4.5 % 80 % 3.2 %
Кипр 5 лет 5 % 80 % 3.5 %
Англия 10 лет 8 % 70 % 3 %
Турция 5 лет 6.5 % 60 % 6 %
Источник: собственные данные Gordon Rock

«Идеальным» объектом для инвестиций является недвижимость с гарантированным доходом, удовлетворяющая следующим критериям: размер ипотечного кредита – не менее 50%, а срок действия и ставка по договору гарантированной доходности таковы, чтобы все затраты по обслуживанию недвижимости и выплаты по ипотечному кредиту покрывались доходом, получаемым от сдачи в аренду.

Сравнение рейтинга стран «для инвестиций» в недвижимость с гарантированной доходностью (Франция, Кипр, Англия, Турция) и рейтинга стран, наиболее популярных у россиян с точки зрения приобретения недвижимости «для жизни» (Болгария, Черногория, Германия, Испания, Чехия, США, Кипр, Египет, Италия, Финляндия), показывает, что эти рейтинги практически не совпадают. Но причина несовпадения рейтингов состоит не в отсутствии спроса со стороны россиян на недвижимость с гарантированным доходом в других странах, а в том, что в большинстве популярных у россиян стран либо пока нет объектов с гарантированной доходностью, либо ипотечное кредитование практически недоступно для россиян.

Читайте также  Египет: что будет с ценами на недвижимость

Вместе с тем, нельзя не отметить, что список стран, в которых появляются привлекательные проекты с гарантированной доходностью, год от года расширяется. За последние 2 года объекты с гарантированной доходностью появились в таких странах, как Кипр и Турция, и заслуженно привлекли внимание западных и российских инвесторов.

Комментирует Глава представительства в России ведущего кипрского застройщика PAFILIA Андреас Хулудис: «Если клиент приобретает недвижимость на Кипре с целью инвестиционных вложений, то сегодня как у западноевропейских покупателей, так и у россиян, пользуется высоким спросом услуга гарантированной доходности от аренды приобретенного объекта. Приобретая апартаменты, клиент может оплатить 20% стоимости жилья и уже являться собственником недвижимости. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно, при этом гарантированных доход от аренды в течение 5 лет составляет 5% годовых. Клиенту предоставляется право проводить до шести недель в году в апартаментах, что не отразится на сумме годового дохода, получаемого с аренды объекта. Мы констатируем, что серьезное оживление спроса на кипрскую недвижимость со стороны россиян в немалой степени обусловлено схемой гарантированной доходности, а также низкой ставкой и доступностью для россиян ипотеки на Кипре».

Приобретение доходной недвижимости за рубежом

Наиболее популярными направлениями инвестирования в доходную недвижимость — недвижимость без гарантированной доходности – являются:

  • доходные дома (жилые дома с арендаторами) – 50% запросов
  • студенческая недвижимость (недорогая недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду студентам и аспирантам в городах с большим количеством высших учебных заведений) – 25%
  • serviced apartments (квартиры с обслуживанием вблизи от центров деловой и туристической активности, сдаваемые в краткосрочную и среднесрочную аренду) – 15%
  • прочие типы доходной недвижимости – 10%

По оценкам Gordon Rock, рейтинг стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в доходную недвижимость (доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments):

  • Германия — 35%
  • Чехия — 20%
  • Англия — 15%
  • Франция — 10%
  • США – 5%
  • остальные страны – 15%

Безусловное лидерство Германии (по популярности у россиян для инвестиций в доходную недвижимость) не удивительно. Ведь недаром Германию называют страной арендаторов, так как более половины жителей страны проживает именно в арендуемой, а не в собственной недвижимости. Как следствие, сегмент доходной недвижимости в Германии является популярным и развитым направлением инвестирования как у немецких, так и у иностранных инвесторов.

Рейтинг доходности по инвестициям в доходную недвижимость по странам (% годовых, max):

  • Германия — 11%
  • Англия — 10%
  • Чехия — 9%
  • Франция — 7%
  • США – 8%

Если сравнить доходность, которую может приносить недвижимость с гарантированным доходом (rental guarantee), и доходность, приносимую недвижимостью с негарантированным доходом, то нетрудно заметить, что уровень негарантированной доходности в среднем в 2 раза выше, чем уровень гарантированной доходности. Но, несмотря на это, россияне в большей степени интересуются недвижимостью с гарантированной доходностью:

  • недвижимость с гарантированной доходностью (rental guarantee) – 80% запросов
  • доходная недвижимость (недвижимость без гарантированной доходности) – 20% запросов
Читайте также  Дальняя дача за рубежом – недорогая альтернатива Подмосковью

Такое распределение спроса имеет простое объяснение. Многие «начинающие» инвесторы из России предпочитают ограничиться меньшим уровнем доходности, но переложить на управляющую компанию не только все вопросы обслуживания недвижимости, но и риски, связанные со стабильностью денежного потока от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Применение российскими девелоперами западных концепций доходной недвижимости
Отдельно стоит отметить, что помимо тенденции роста интереса россиян к покупке buy-to-let недвижимости за рубежом, имеет место тенденция роста интереса российских девелоперов к применению западных концепций доходной недвижимости при реализации своих девелоперских проектов в России.

Комментирует Игорь Горских, Генеральный директор Корпорации «Русская недвижимость», реализующей масштабные девелоперские проекты в Центральном Федеральном округе: «Начав реализацию наших проектов, в которых мы активно используем западные концепции serviced apartments и апарт-отель, мы были приятно удивлены уровнем инвестиционной грамотности отечественных покупателей. Столь популярные на Западе схемы инвестирования в buy-to-let недвижимость оказались не только понятны, но и зачастую – уже хорошо известны нашим российским покупателям. А использование схемы serviced apartments в нашем жилом комплексе под Калугой, было с большим интересом встречено ведущими западными компаниями, имеющими производство в Калуге. Ведь на Западе эта схема уже многие годы активно используется корпорациями для обеспечения своих сотрудников временным жильем на период их работы в компании».

Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель комментирует результаты исследования: «Россияне стали более требовательными к выбору объектов зарубежной недвижимости. Все больше становится тех инвесторов из России, которые хотят начать зарабатывать уже сегодня, а не послезавтра, когда рынок недвижимости той или иной страны начнет расти. Как результат, мы видим, что популярные у западных инвесторов схемы инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость активно набирают популярность и у россиян».